Nilai Pasar Sebagai Acuan Dasar Jaminan Pelunasan Utang

Nilai pasar sebagai acuan dasar jaminan pelunasan utang
Oleh : Agung Kurniawan
Website : http://www.penilaianproperty.blogspot.com

Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)

Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)

Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan pembanding dilakukan penyesuaian.

Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka pihak kreditur dapat menarik jaminan aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi. Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan untuk membeli (SPI 0.5.33.1).